2014房地产：拐点将至 楼市变天？

发表于 2014-02-25 13:52:39 | 楼主

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　　2月22日，兴业银行内部会议内容曝光，据兴业总行人士消息，兴业监测到全国房地产企业今年可能会有资金链断裂风险，暂停一切房地产开发相关贷款，同时暂停房企上下游的企业融资。兴业银行发文叫停地产结构性融资引发多家券商周末召开投资者电话会议。

　　2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券(分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。

　　2月24日沪深两市跳空低开，地产、银行领跌，沪指开盘失守2100点，深成指跌幅快速超过2%。房地产板块继续向下运行，跌幅进一步扩大，截至10：33，板块跌幅近4%，天宸股份跌停，中华企业、中南建设、华夏幸福、格力地产、阳光城、金科股份、苏宁环球跌超9%，保利地产跌超7%，招商地产、万科A、金地集团跌超6%。

　　兴业银行认为,在经济条件下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下,风险急剧上升,一旦发生风险暴露,处置起来非常困难。该行相关通知表示,要严控总量,确保总量不增加。但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。目前地产夹层与供应链融资业务,有的银行早已停办,也有银行逆势而为在大做,各行政策并不一致。

　　兴业银行事件凸显了房地产信贷收紧的趋势,而非偶然事件。房地产夹层融资业务属于非标资产融资范畴,是银行将理财资金通过中间平台贷给开发商的融资行为,这部分贷款与普通的开发贷款相比占比很小。暂停的虽然只是这部分夹层融资,而非普通的开发贷和个人按揭贷。但可以肯定的是,在当前这样一个房地产整体供过于求,货币政策偏紧,银行存款增速下滑的环境下,银行业对于房地产风险的重新评估,将会提高房地产贷款的风险权重,收紧普通的开发贷和按揭贷。实际上银行业对于房地产贷款收紧的趋势已经明显,无论是开发贷还是个人按揭贷款,利率都出现了上浮趋向,而且贷款的放款时间明显拉长,房企的贷款利率综合成本已经达到10%,导致去年以来很多一线房企寻求海外较低利率的融资。

　　当前房地产行业风险上升原因。市场之所以如此敏感,甚至有些风声鹤唳,源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。当前房地产行业风险上升,主要是来内外两方面的融资压力:一者,外部贷款利率中枢的不断上移,随着普通存款不断的转化为银行理财产品,银行负债端成本显著上升,必然会逼迫银行对于房地产开发贷和个人按揭贷提高利率。二者,房地产销售增速在明显下降导致开发商自有资金部分绷紧。按揭贷款利率上升,银行流动性偏紧,放款时间拉长,更重要的是整体供过于求的趋势形成,房地产价格继续上升预期下降,这些因素必然导致购房积极性的下降。

　　杭州楼盘降价，引发行业猜想

　　对于网传杭州楼盘降价传闻，海通证券研究地产组表示，根据调研情况看，杭州确有两个郊区项目尾盘降价（即德信·北海公园和天鸿·香榭里），降幅约20%，暂时尚未出现各大开发商大幅降价现象。

　　海通证券地产研究组称，2013年杭州市场总货量3000亿元，销售1599亿元，真实去化率一般。此外，2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元新增库存货值，市场将面临价格和库存压力。

　　虽然杭州降价楼盘仅两个，海通证券地产研究组称，“历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年3月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。

　　尽管如此，海通证券地产研究组仍坚持认为，房地产行业直接进入断崖式下跌概率小，2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫，下半年主要看银行流动性释放程度。

　　海通证券地产组补充称，去年四季度和今年一季度，香港开发商宣布新盘降价，比如新鸿基打了八五折，导致出现刚需入市抢购，说明一线城市房价可控。预计今年北上广三地房价仍有5%涨幅，这对于大型开发商不会有很大影响。

　　“今年房地产整体风险需引起足够警惕，但不宜过度解读风险，一线地产商风险不大，这些企业在今年1月份已有大量融资，且部分企业拥有海外融资渠道。”海通证券地产组认为，“中小型房地产企业将迎来并购潮，但这属于正常调整。目前，北上广库存消化量集中在郊区，上海和北京郊区新盘和二手房价格比较合理，价格水平约为2万/平米，这个价位的楼盘有刚需支撑，无需过分担心，也不太可能出现较大幅度价格波动。”

　　广发证券地产小组认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，这与其上周在珠三角调研的结论一致。据其了解的情况，目前包括主流开发商对市场的判断也偏悲观。

　　“杭州市场去年成交增长6% ，房价整体基本保持，而去库存周期则持续增长，去库存周期由年初的不到10个月增长至17个月。”广发证券地产小组认为，“杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销，这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断（包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等）。短期内，主流地产股仍然会有估值压力，两会临近，需要提防房地产政策风险。” 

　　任志强炮轰房地产崩溃论
　　

　　作为过去十年房地产业坚定“多头”的兴业银行开始扭转风向，总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务。此举引发对于房地产开发商资金链、十年黄金楼市转向等一系列市场担忧。2月23晚间，地产大炮任志强在微博上发起了反击：

　　最让人讨厌的就是一堆的记者不论周六、周日的打电话、发短信来问房价与房市。历年来媒体总是唯恐天下不乱，总借个别现象或传言而危言耸听，借机鼓吹大涨大跌。如借李嘉诚转让资产，鼓吹楼市大跌要撤资中国。却不见东方广场仍在？今又有银行取消房贷，某楼盘大降价之传，再掀楼市将大跌之风？

　　更有开发商资金链断裂，债务危机之传。且不说去年到位资金八万多亿只完成投资六万多亿，手中尚有余钱。仅一月购地的成倍支出和天价，也证明尚不存在行业缺钱。（个别企业的缺钱现象永远存在）更不可能出现需求一日消失的现象。涉及城镇化，户籍改革，住房保障措施等相关政策尚未明确。

　　至少要看两会上政府工作报告的表态之后再评论吧。放开限购政策试试会变成啥样？中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。城镇居民也不会放弃居住条件改善的欲望和权利。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。